тел: +38 (067) 407 35 25 

aur.consalt@gmail.com

... закон досконалий, закон волі...(Яков 1:25)

Виключення з мораторію на продаж землі

«Виключення з мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення іноземцями»

 На сьогодні досить цікаво залишається ситуація, щодо дії положень встановлених п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗК України).

ЗК України передбачає, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, не допускається купівля-продаж, або інше відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Парламент України щороку продовжує дію даного пункту, а тому дата остаточної відміни дії мораторію невідома.

Законодавство визначає, що угоди (у тому числі і довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Тому досить частою залишається ситуація, що нотаріуси почувши умови для посвідчення, приміром, договору купівля-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення одразу відмовляються від посвідчення такого правочину. Проте і на сьогодні залишаються ситуації коли є виключення з дії мораторію визначеному п. 15 розділу Х «Перехідні положення»  ЗК України.

Дані виключення стосуються в більшій мірі – нерезидентів України, тобто іноземних громадян або ж осіб без громадянства. Порте, якщо вам цікаве питання купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, навіть за умови дії мораторію – дана інформація для Вас також буде інформативною.

Конституція України визначає, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу.

Право власності на землю фізичних осіб регулюється ст. 81 ЗК України. Так, іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у разі:

ü їх придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, а також за іншими цивільно-правовими угодами;

ü викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

ü прийняття спадщини.

ЗК України в ст. 19 визначає категоризацію земель відповідно до їх цільового призначення, однією з категорій яких виступають землі сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст. 22 ЗК України до земель сільськогосподарського призначення належать:

ü сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

ü несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Відповідно до ч. 5 ст.22 ЗК України землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Проте, іноземці та особи без громадянства мають право на прийняття спадщини, в такому випадку, відповідно до положень  ч. 4 ст. 81, 145 ЗК України іноземці, а також особами без громадянства, що прийняли у спадщину землі сільськогосподарського призначення повинні протягом року їх відчужити.

У випадках коли земельна ділянка не відчужена, право власності на неї іноземців та осіб без громадянства припиняється, тобто вона підлягає примусовому відчуженню (п. «е» ч. 1 ст. 140 ЗК України). Примусове припинення права власності на земельну ділянку здійснюється виключно в судовому порядку (п. «д» ч. 1 ст. 143 ЗК України).

Таким чином, законодавством передбачено, що іноземці, які отримали у спадок земельну ділянку сільськогосподарського призначення, повинні протягом року позбавитися її добровільно або будуть позбавлені примусово. При цьому відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з моменту отримання права на неї.

 На перший погляд формується протиставлення норм законодавства – колізія, що виражається в нормах п. 15 розділу Х «Перехідні положення»  та п. 4 ст. 81 ЗК України. Дійсно досить довгий час існувала така незрозуміла ситуація, починаючи, ще з часу запровадження, у 2001 році, схожої на мораторій заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) і до 2013 року.

У 2013 році Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних та кримінальних справ своїм Листом № 10-71/0/4-13 від 16.01.2013 р. роз’яснив, що п.15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, яким встановлено заборону купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не поширюється на ці правовідносини, оскільки положення частини четвертої статті 81 ЗК України є імперативним.

Таким чином, якщо іноземець, або ж особа без громадянства отримала у спадщину земельну ділянку сільськогосподарського призначення, протягом року вона повинна її відчужити (продати, подарувати, обміняти тощо) і дії мораторію в давному контексті не розповсюджується.

Ще одним цікавим моментом залишається момент відліку 1 року протягом якого повинно відбутись відчуження. За загальним правилом та відповідно до положень ст.182 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) та ч. 2 ст.5 ЗУ № 1952-IV право власності на земельну ділянку виникає з моменту держаної реєстрації та отримання витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав.

Процедура оформлення спадкування (у т. ч. земельної ділянки) іноземцями та особами без громадянства не відрізняється від процедури спадкування, визначеної для громадян України. Тобто спочатку іноземець (особа без громадянства) повинен прийняти спадщину у строки, встановлені Цивільним кодексом (далі – ЦК України). Після закінчення шестимісячного строку, за відсутності заперечень з боку інших спадкоємців та за умови надання необхідних документів, він отримує свідоцтво на право на спадщину (далі – свідоцтво) (ст. 1268, 1269 ЦК України). Після отримання свідоцтва спадкоємцю необхідно зареєструвати свої права на успадковане майно.

Для реєстрації права щодо земельної ділянки він може звернутися:

ü до держреєстратора Департаменту державної реєстрації Мін’юсту (раніше – Державна реєстраційна служба),

ü до нотаріуса – одночасно з оформленням свідоцтва (за окрему плату) чи окремо (за плату), подавши відповідні документи.

 Підтвердженням держреєстрації є Витяг з Державного реєстру щодо права власності (далі – Витяг). Отже, відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.

Таким чином, якщо наприклад, спадщина відкрилась 01.01.14 р., а Витяг з Державного реєстру іноземець, або особа без громадянства отримала 29.03.2017 р. – встановлений термін в 1 рік  для відчуження успадкованої земельної ділянки спливає 29.03.2018 р.

Таким чином, іноземці, які успадкували земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зобов’язані протягом року відчужити їх. Це можна зробити шляхом укладення відповідної цивільно-правової угоди (купівлі-продажу, міни, дарування тощо. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення не поширюється на продаж іноземцями успадкованих земельних ділянок, а відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.