тел: +38 (067) 407 35 25 

aur.consalt@gmail.com

... закон досконалий, закон волі...(Яков 1:25)

Купівля-продаж квартири/будинку, як діяти!?

- Ти не розумієш сенс слова «будинок».

- Це місце, де я сплю.

- Це місце, де ти відчуваєш себе в безпеці.

В сучасних умовах сьогодення, пересічному громадянинові досить важко реалізувати своє конституційне право на житло, що передбачене ст. 47 Конституції України.  Дійсно, досить важко, заощадити суму коштів для купівлі власного житла, навіть враховуючи той факт, що ціни на квартири за останні декілька років знизились на 15-20% в залежності від регіону. Приміром станом на 2017 рік середня вартість житла в м. Києві коливається від 30 тис.$ до 40 тис.$. В даній статті зосереджу Вашу увагу на юридичних тонкощах здійснення процедури купівлі-продажу квартири.

Отож, якщо Ви стали щасливчиком та маєте  в наявності суму коштів для придбання житла, залишається не попастись в «сітку шахраїв» та правильно здійснити купівлю.

З чого розпочати, гадаю, знає кожний: маса ріелторських сайтів, сайтів що позиціонують себе, як площадки для купівлі-продажу нерухомості, знайомі та друзі, які потенційно можуть знати людей, що мають наміри продати квартиру. Витрачений час не буде втрачений дарма, адже Ви зосередите свою увагу на тому сегменті ринку, який цікавий саме Вам, детальніше сконкретизуєте ваші вподобання та нюанси, які б були зайвими для Вас, зорієнтуєтесь щодо середньої вартості нерухомості, та найважливіше: при «продзвоні» десятка потенційних квартир – відкриєте для себе факт – що не все так просто.

Які документи повинні бути у власника квартири/будинку?

  • Паспорт або інший документ, що засвідчує особу учасника угоди, а також ідентифікаційні номери. Від іноземця буде потрібно: паспорт (для росіян) або паспорт з дійсною візою (для іноземців, тих країн, з якими Україна встановила візовий режим) або видом на проживання в Україні, а також довідка про присвоєння ідентифікаційного номера за даними Державного реєстру фізичних осіб-платників податків.
  •  Правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності на майно (нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про право на спадщину за законом/за заповітом, державний акт, рішення суду тошо).
  • Технічний паспорт.
  • Довідка про відсутність заборони на відчуження або арешту об'єкта нерухомості. Оформляється нотаріусом в момент укладання договору купівлі-продажу у вигляді витягів з Державного реєстру заборон на відчуження нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру рухомого майна про податкову заставу.
  • Письмова згода другого з подружжя на відчуження об'єкта нерухомості, якщо він був придбаний подружжям під час шлюбу. Відповідно до чинного законодавства, квартира, приватизована одним з подружжя, отримана в дар або в спадщину не є спільно нажитим майном.

Чи можна самостійно перевірити хто є власником квартири/будинку?

Так. Дану інформацію може отримати будь-хто, зареєструвавшись в кабінеті електронних сервісів. За допомогою електронного кабінету Ви можете знайти інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за адресою, реєстраційним номером об’єкта нерухомості, або ідентифікаційним номером фізичної чи юридичної особи . Додатково для отримання більшої інформації про об’єкт нерухомості, який хочете купити - можна пошукати інформацію, також, і в Єдиному реєстрі судових рішень. Варто лише вбити в пошук, адресу квартири/будинку та відфільтрувати пошук за критеріями.

Проте варто знати, що якщо відомостей в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Ви не знайшли - не варто панікувати, адже на сьогоднішній день в даному реєстрі міститься не вся інформація про власників нерухомості. Переважно якщо право власності на нерухомість було оформлено до 2000 року - у власників нерухомості зберігаються в наявності документи, що підтверджуються право власності на будинок/квартиру, проте такі відомості в реєстрі можуть бути відсутніми. Це не позбавляє права власників на власність.

Продавець просить перевірити кошти на справжність, що робити?

Це нормальна практика, та й продавця також можна зрозуміти. Але дану процедуру варто робити у банку, безпосередньо перед посвідченням договору купівлі продажу квартири/будинку (орієнтовно за 20-30 хв.).

Чи варто співпрацювати з ріелтором?

Ріелтор – це посередник, агент, що здійснює діяльність на ринку нерухомості з метою отримання доходу (комісійних). Якщо Ви являєтесь покупцем квартири/будинку, ріелтор може виконувати ряд функцій за Вас, зокрема здійснювати підбірку квартир/будинків, як можуть бути цікавими для Вас, бути присутнім на безпосередньому посвідченні договору купівлі-продажу, зосереджувати увагу на недоліках та перевагах в проживанні в певному районі, будинку, абощо.

Безперечно, якщо Ви співпрацюєте з ріелтором переваги для Вас все таки матимуть місце. Але мушу визнати, що не завжди наявність ріелтора про посвідченні договору може вберегти вас від помилки або ж шахрайства. Далеко не всі ріелтори мають юридичну освіту, а тому виявити юридичну помилку в договорі, правовстановлюючих документа чи в процедурі посвідчення - не завжди можуть.

Чи варто давати продавцю завдаток?

Якщо продавець просить залишити завдаток – це цілком нормально. Адже це являється дійсним підтвердженням того, що покупець має намір купити нерухомість. Продавець після отримання завдатку видаляє оголошення про продає квартири/будинку з сайтів, анулює попередні домовленості з іншими потенційними покупцями, що запланували перегляди квартири і т. д. Процедура передачі завдатку заслуговує на окрему увагу, адже якщо кошти будуть передані без нотаріального засвідчення, є великі ризики на втрату коштів. Отож передавати завдаток потрібно у нотаріуса (краще у того хто і буде посвідчувати договір купівлі-продажу квартири/будинку).

Хто вибирає нотаріуса?

Оформлення операції з нерухомістю вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення. Згідно з чинним законодавством, нотаріус при посвідченні угоди з нерухомістю досконально перевіряє подані документи на предмет їх законності, достовірності і правильності оформлення. А також в обов'язковому порядку перевіряє:

  • Чи має право особа, що продає свою нерухомість, продавати її.
  • Наявність і достовірність всіх необхідних документів для здійснення угоди.
  • При необхідності запитує в обох сторін інші відсутні документи та ін.

Хто платить за послуги нотаріуса?

За звичай оплата за здійснення нотаріальних послуг ділиться навпіл. Дана сума може бути різною в залежності від регіону, нотаріальної контори, вартості майна та інших критеріїв.

Чи варто торгуватись?

Безумовно, так. 

 Як уберегтись від шахрайства?

  • Якщо на посвідченні договору купівлі-продажу присутній представник власника квартири/будинку (уповноважена особа), без самої участі власника – варто задуматись! Зазвичай такі ситуації досить часто зустрічаються, адже при невірно складеній довіреності чи здійсненому її перекладі – договір купівлі-продажу можна визнати недійсним, а за цим може слугувати не тільки втрата даної квартири, а й коштів, які Ви за неї вже заплатили.
  • Дізнайтесь причину продажу квартири/будинку. Це не є обов’язковим правилом, але ж все ж таки, бажано знати дану інформацію!
  •  Уважно читайте документи, які потрібно буде підписати. Не поспішайте! Ви маєте право на ознайомлення та детальне вивчення тексту документу, на якому Ви ставите свій підпис. Якщо виникає ситуація, коли Вас кваплять – це не дуже добрий знак. За звичай, якщо особу намагаються схилити до швидкого прийняття рішення це може викликати негативні наслідки. В будь якому випадку,  для гарантії успіху у проведенні купівлі-продажу квартири/будинку раджу співпрацювати з юристом.

Отож будьте уважними, звертайте увагу на дрібниці та читайте документи!

З повагою,

юрисконсульт Ксенія Сергіївна Тютюнник