тел: +38 (044) 393 47 67

тел: +38 (067) 538 97 98

aur.consalt@gmail.com

... закон совершенный, закон свободы...(Иак. 1:25)

Купля-продажа квартиры/дома, как действовать!?

- Ты не понимаешь смысл слова «дом».

- Это место, где я сплю.

- Это место, где ты чувствуешь себя в безопасности.

В современных условиях, рядовому гражданину достаточно трудно реализовать свое конституционное право на жилье, предусмотренное ст. 47 Конституции Украины. Действительно, довольно трудно, сэкономить сумму средств для покупки собственного жилья, даже учитывая тот факт, что цены на квартиры за последние несколько лет снизились на 15-20% в зависимости от региона. К примеру, состоянию на 2017 год средняя стоимость жилья в г. Киеве колеблется от 30 тыс. $ До 40 тыс. $. В данной статье сосредоточу ваше внимание на юридических тонкостях осуществления процедуры купли-продажи квартиры.

Итак, если Вы стали счастливчиком и есть в наличии сумму средств, для приобретения жилья, остается не попасть в «сетку мошенников» и правильно осуществить покупку.

С чего начать, думаю, знает каждый: масса риэлтерских сайтов, сайтов позиционирующих себя, как площадки для купли-продажи недвижимости, знакомые и друзья, которые могут знать людей, намеревающихся продать квартиру. Потраченное время - не будет потеряно зря, ведь Вы сосредоточите свое внимание на том сегменте рынка, который интересен именно Вам, подробнее сконкретизуете ваши предпочтения и нюансы, которые были лишними для Вас, сориентируетесь по средней стоимости недвижимости, и самое важное: при «прозвоне» десятка потенциальных квартир - откроете для себя факт - что не все так просто.

Какие документы должны быть у владельца квартиры/дома?

  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность участника сделки, а также идентификационный номер. От иностранца потребуется: паспорт (для россиян) или паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине, а также справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц налогоплательщиков.
  • Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на имущество (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию, государственный акт, решение суда и др.).
  • Справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости. Оформляется нотариусом в момент заключения договора купли-продажи в виде выписок из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственного реестра движимого имущества о налоговом залоге.
  • Письменное согласие другого супруга на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака. Согласно действующему законодательству, квартира, приватизированная одним из супругов, полученная в дар или по наследству не является совместно нажитым имуществом.

Можно ли самостоятельно проверить, кто является собственником квартиры/дома?

Да. Данную информацию может получить любой, зарегистрировавшись в кабинете электронных сервисов. С помощью электронного кабинета Вы можете найти информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество по адресу, регистрационному номеру объекта недвижимости, или идентификационному номеру физического или юридического лица. Дополнительно для получения большей информации об объекте недвижимости, который хотите купить - можно поискать информацию, также и в Едином реестре судебных решений. Достаточно только вбить в поиск адрес квартиры/дома и отфильтровать поиск по критериям.

Однако следует знать, что если сведений в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Вы не нашли - не стоит паниковать, ведь на сегодняшний день в данном реестре содержится не вся информация о владельцах недвижимости. Преимущественно если право собственности на недвижимость было оформлено до 2000 года - у владельцев недвижимости хранятся в наличии документы, подтверждаются право собственности на дом/квартиру, однако такие сведения в реестре могут отсутствовать. Это не лишает права владельцев на собственность.

Продавец просит проверить средства на подлинность, что делать?

Это нормальная практика, и продавца можно понять. Но данную процедуру стоит делать в банке, непосредственно перед удостоверением договора купли-продажи квартиры/дома (ориентировочно за 20-30 мин.).

Стоит ли сотрудничать с риелтором?

Риелтор - это посредник, агент, осуществляющий деятельность на рынке недвижимости с целью получения дохода (комиссионных). Если Вы являетесь покупателем квартиры/дома, риелтор может выполнять ряд функций Вас, в том числе осуществлять подборку квартир/домов, как могут быть интересными для Вас, присутствовать на непосредственном удостоверении договора купли-продажи, концентрировать внимание на недостатках и преимуществах в проживании в определенном районе, дома и др..

Бесспорно, если Вы сотрудничаете с риелтором преимущества у Вас - все же будут. Но, должен признаться, что не всегда наличие риелтора при удостоверении договора может уберечь Вас от ошибки или мошенничества. Далеко не все риелторы имеют юридическое образование, а потому выявить юридическую ошибку в договоре, правоустанавливающих документа или в процедуре удостоверения - не всегда могут.

Стоит ли давать продавцу задаток?

Если продавец просит оставить задаток - это вполне нормально. Ведь это является действительным подтверждением того, что покупатель намерен купить недвижимость. Продавец после получения задатка удаляет объявления о продаже квартиры/дома с сайтов, аннулирует предыдущие договоренности с другими потенциальными покупателями, запланированные просмотры квартиры и т. д. Процедура передачи задатка заслуживает отдельного внимания, ведь если средства будут переданы без нотариального заверения, есть большие риски потери средств. Поэтому передавать задаток нужно у нотариуса (лучше у того кто и будет удостоверять договор купли-продажи квартиры/дома).

Кто выбирает нотариуса?

Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального удостоверения. Согласно действующему законодательству, нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. А также в обязательном порядке проверяет:

  • Имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее.
  • Наличие и достоверность всех необходимых документов для совершения сделки.
  • При необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы и др. 

Кто платит за услуги нотариуса?

Обычно оплата за совершение нотариальных услуг делится пополам. Данная сумма может быть разной в зависимости от региона, нотариальной конторы, стоимости имущества и других критериев.

Стоит ли торговаться?

Безусловно, да.

Как уберечься от мошенничества?

  • Если на удостоверении договора купли-продажи будет присутствовать представитель собственника квартиры/дома (уполномоченное лицо), без самого участия владельца - стоит задуматься! Обычно такие ситуации довольно часто встречаются при махинациях, ведь при неверно составленной доверенности или совершенном ее переводе - договор купли-продажи можно признать недействительным, а за этим может служить не только потеря права на данную квартиру, но и средств, которые Вы за нее уже заплатили.
  •  Узнайте причину продажи квартиры/дома. Это не является обязательным правилом, но все же, желательно знать данную информацию!
  •  Внимательно читайте документы, которые нужно будет подписать. Не спешите! Вы имеете право на ознакомление и детальное изучение текста документа, на котором вы ставите свою подпись. Если возникает ситуация, когда Вас торопят - это не очень хороший знак. Обычно, если лицо пытаются склонить к быстрому принятию решения это может вызвать негативные последствия. В любом случае, для гарантии успеха в проведении купли-продажи квартиры/дома - советую сотрудничать с юристом.

Поэтому будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и читайте документы!

С уважением,

юрисконсульт Ксения Сергеевна Тютюнник